الثلاثاء , يونيو 28 2022

خبير عقاري: في سورية يحتاج مالك العقار إلى 100 سنة لكي يسترد قيمة العقار عبر الإيجار

خبير عقاري: في سورية يحتاج مالك العقار إلى 100 سنة لكي يسترد قيمة العقار عبر الإيجار

بين الخبير الاقتصادي الدكتور مجدي الجاموس أن قيمة العقار حسب سعر السوق لأي شقة في دمشق وضواحيها تقدر تقريباً ب200 مليون ليرة، والقيمة الإيجارية لا تتجاوز مليوني ليرة، وإذا كان المبلغ المدفوع 150 ألفاً شهرياً وهي قيمة الإيجار أو ما شابه، فهنا نجد أن الفارق كبير بين القيمة الإيجارية وقيمة العقار .

في كل دول العالم من عناصر تقييم العقارات هي طريقة ( حسب العائد السنوي) ، والمفروض أن يضرب العائد السنوي بعمر العقار المحدد، كما أنه في أغلب دول العالم يجب أن تسترد قيمة العقار بين 20 و 25 سنة ويجب أن تشتمل على قيمة العقار مع الأرباح .

وأشار إلى أنه إذا أسقطنا هذا المثال على ما هو موجود في سورية فنحتاج إلى مئة سنة لنسترد قيمة العقار وهذا يعد ضعفاً في القيمة الإيجارية عائداً إلى الضعف بمتوسط دخل الفرد بغض النظر عن مستوى دخل الموظف الحكومي .

وأوضح أن هذا التباعد بين دخل الفرد والقيمة الإيجارية السنوية للعقار وقيمة العقار سيولد ضعفاً في الرغبة بالاستثمار العقاري نتيجة خروج جزء كبير من الطلب على العقارات سواء في التملك أم الإيجار .

وأكد أنه لمعالجة الخلل الحاصل لابد من تضافر كل الجهات لتقليل هذا التباعد بين الأطراف المعنية، أي تقليل تكلفة المنتج العقاري عبر تقديم تسهيلات حكومية ومصرفية والتوسع الأفقي وتخفيف مواصفات العقار بالاستفادة من بعض التجارب العالمية كمسبق الصنع ، ورفع مستوى دخل الفرد من خلال التشجيع على إيجاد فرص عمل وتطوير العاملين المقاولين والتشجيع على عملهم بكل ما يرتبط بهم من عمال بناء وإكساء ودهان إلخ .

ولفت إلى تشجيع الشركات العقارية عبر منحها حسماً على الأراضي الممنوحة، حيث توجد أراضٍ مملوكة للدولة تعطى لبعض الشركات العقارية بسعر تشجيعي وإعطاء حسم على قيمة الأرضي العقارية وهناك تجارب ناجحة على ذلك في بعض دول الخليج ودبي مثال بارز .

أقترح تفعيل ومنح ما يسمى “بطاقة المستثمر العقاري ” على أن تكون مختومة نظاميا وصادرة عن جهة رسمية ، مضيفاً : توفر هذه البطاقة أولويات وتسهيلات لحاملها الذي يكون لديه فكر عقاري وتشجعه على الاستثمار العقاري وفقاً للمزايا التي تقدمها.

ورأى أن تطوير الجانب العقاري يتم: أولاً ، عبر تنظيم هذا القطاع و وضع قانون تنظيمي يحقق التعاون والانسجام بين مفاصل هذا القطاع وهي شركات التطوير العقاري والمستثمرون العقاريون وشركات الوساطة العقارية والجهات الحكومية المختصة .

وثانياً : عبر مساعدة الشركات العقارية والمقاولين من خلال تأجيرهم الآليات والتجهيزات العقارية الموجودة لدى الجهات الحكومية بأسعار مخفضة ،وفق اتفاق مع هذه الشركات .

ثالثاً: تشجيع شركات التطوير العقاري المحلية في ظل غياب شركات التطوير العقاري العربية والعالمية وذلك بسبب الحصار والعقوبات غير الشرعية المفروضة على بلدنا عبر تقديم تسهيلات ائتمانية في البنوك العاملة داخل البلد ومنح قروض عقارية بفائدة مخفضة .

رابعاً: العمل على التوسع الأفقي في ظل ضعف البنية التحتية غير المشجعة حاليا وكذلك ضعف الجدوى من التوسع الشاقولي.

وأضاف الدكتور مجدي : قبل الأزمة شجعنا على ما يسمى العقارات النوعية كالأبراج والبنايات العالية، و هذا التوسع الشاقولي بحاجة إلى بنية تحتية قوية جداً من كهرباء وصرف صحي ومواصفات خاصة ولكن في ظل ضعف البنية التحتية الحالية نشجع على التوسع العقاري الأفقي كبناء مدن عقارية مملوكة للحكومة على أطراف المدن الرئيسية وهناك مثال ناجح على ذلك ضاحية قدسيا في ريف دمشق.

وهذه نقطة أساسية وفقاً للدكتور مجدي لتجاوز هذا الضعف في القطاع العقاري والاستثمار العقاري، ما يولد انخفاضاً في تكلفة المنتج وكذلك تشجيع المستثمرين على الاستثمار في هذا القطاع .

تشرين

، والقيمة الإيجارية لا تتجاوز مليوني ليرة، وإذا كان المبلغ المدفوع 150 ألفاً شهرياً وهي قيمة الإيجار أو ما شابه، فهنا نجد أن الفارق كبير بين القيمة الإيجارية وقيمة العقار .

في كل دول العالم من عناصر تقييم العقارات هي طريقة ( حسب العائد السنوي) ، والمفروض أن يضرب العائد السنوي بعمر العقار المحدد، كما أنه في أغلب دول العالم يجب أن تسترد قيمة العقار بين 20 و 25 سنة ويجب أن تشتمل على قيمة العقار مع الأرباح .

وأشار إلى أنه إذا أسقطنا هذا المثال على ما هو موجود في سورية فنحتاج إلى مئة سنة لنسترد قيمة العقار وهذا يعد ضعفاً في القيمة الإيجارية عائداً إلى الضعف بمتوسط دخل الفرد بغض النظر عن مستوى دخل الموظف الحكومي .

وأوضح أن هذا التباعد بين دخل الفرد والقيمة الإيجارية السنوية للعقار وقيمة العقار سيولد ضعفاً في الرغبة بالاستثمار العقاري نتيجة خروج جزء كبير من الطلب على العقارات سواء في التملك أم الإيجار .

وأكد أنه لمعالجة الخلل الحاصل لابد من تضافر كل الجهات لتقليل هذا التباعد بين الأطراف المعنية، أي تقليل تكلفة المنتج العقاري عبر تقديم تسهيلات حكومية ومصرفية والتوسع الأفقي وتخفيف مواصفات العقار بالاستفادة من بعض التجارب العالمية كمسبق الصنع ، ورفع مستوى دخل الفرد من خلال التشجيع على إيجاد فرص عمل وتطوير العاملين المقاولين والتشجيع على عملهم بكل ما يرتبط بهم من عمال بناء وإكساء ودهان إلخ .

ولفت إلى تشجيع الشركات العقارية عبر منحها حسماً على الأراضي الممنوحة، حيث توجد أراضٍ مملوكة للدولة تعطى لبعض الشركات العقارية بسعر تشجيعي وإعطاء حسم على قيمة الأرضي العقارية وهناك تجارب ناجحة على ذلك في بعض دول الخليج ودبي مثال بارز .

أقترح تفعيل ومنح ما يسمى “بطاقة المستثمر العقاري ” على أن تكون مختومة نظاميا وصادرة عن جهة رسمية ، مضيفاً : توفر هذه البطاقة أولويات وتسهيلات لحاملها الذي يكون لديه فكر عقاري وتشجعه على الاستثمار العقاري وفقاً للمزايا التي تقدمها.

ورأى أن تطوير الجانب العقاري يتم: أولاً ، عبر تنظيم هذا القطاع و وضع قانون تنظيمي يحقق التعاون والانسجام بين مفاصل هذا القطاع وهي شركات التطوير العقاري والمستثمرون العقاريون وشركات الوساطة العقارية والجهات الحكومية المختصة .

وثانياً : عبر مساعدة الشركات العقارية والمقاولين من خلال تأجيرهم الآليات والتجهيزات العقارية الموجودة لدى الجهات الحكومية بأسعار مخفضة ،وفق اتفاق مع هذه الشركات .

ثالثاً: تشجيع شركات التطوير العقاري المحلية في ظل غياب شركات التطوير العقاري العربية والعالمية وذلك بسبب الحصار والعقوبات غير الشرعية المفروضة على بلدنا عبر تقديم تسهيلات ائتمانية في البنوك العاملة داخل البلد ومنح قروض عقارية بفائدة مخفضة .

رابعاً: العمل على التوسع الأفقي في ظل ضعف البنية التحتية غير المشجعة حاليا وكذلك ضعف الجدوى من التوسع الشاقولي.

وأضاف الدكتور مجدي : قبل الأزمة شجعنا على ما يسمى العقارات النوعية كالأبراج والبنايات العالية، و هذا التوسع الشاقولي بحاجة إلى بنية تحتية قوية جداً من كهرباء وصرف صحي ومواصفات خاصة ولكن في ظل ضعف البنية التحتية الحالية نشجع على التوسع العقاري الأفقي كبناء مدن عقارية مملوكة للحكومة على أطراف المدن الرئيسية وهناك مثال ناجح على ذلك ضاحية قدسيا في ريف دمشق.

وهذه نقطة أساسية وفقاً للدكتور مجدي لتجاوز هذا الضعف في القطاع العقاري والاستثمار العقاري، ما يولد انخفاضاً في تكلفة المنتج وكذلك تشجيع المستثمرين على الاستثمار في هذا القطاع .

تشرين