خبير عقاري يكشف عن أسباب ركود سوق العقارات في سورية

أكد الخبير العقاري عمار يوسف أن أسعار العقارات شبه ثابتة إلا أن سبب ارتفاع أسعارها هو انخفاض القدرة الشرائية لليرة السورية أي أن هذا الارتفاع غير حقيقي.

وأوضح يوسف أن هناك عدة عوامل أدت لركود سوق العقارات إضافة إلى انخفاض القدرة الشرائية لليرة السورية، أولها الضرائب التي تفرضها الحكومة (ضريبة البيوع العقارية) والتي أثرت كثيراً على التداول العقاري، حيث إن أي تداول بالعقار يؤدي إلى خسارة 1.5% للبائع والشاري تقريباً بحسب موقع “الاقتصادي”.

وأضاف أن إجراءات “مصرف سورية المركزي” بالتضييق على تدفق السيولة كان له دوراً هاماً في ركود سوق العقارات، كون المركزي لا يسمح بسحب مبالغ كبيرة توازي قيمة سعر منزل دفعة واحدة، وأن تحويل الأموال من حساب لآخر لا يحقق غاية البائع الذي باع غالباً للحصول على سيولة أو لأنه غالباً يريد تحويله إلى ذهب أو دولار نتيجة عدم الثقة بالعملة الوطنية.

وبيّن يوسف أن توقف عملية التداول العقاري في سورية خلال الوقت الحالي، لاسيما مع عدم وجود أي استثمار آخر، هي مشكلة خطيرة للاقتصاد، في ظل غياب ثقة المستثمر بالاستثمار الصناعي والزراعي نتيجة مشاكل كثيرة أولها حوامل الطاقة، لافتاً إلى أن هذه العقلية في العمل والمستمرة منذ أكثر من 3 أعوام ستتسبّب بدمار الاقتصاد السوري، وهي ما يدفع المستثمرين للتوجه إلى خارج البلد.

وأشار إلى أن أفضل زبون في سوق العقارات السورية، والشخص الوحيد القادر على الشراء اليوم، هو السوري المغترب، لكنه يعاني أيضاً من خطورة عمليات التحويل، فعندما يريد تحويل أمواله إلى سورية عن طريق المركزي والطرق النظامية سيخسر ثلث القيمة نتيجة فرق الأسعار بين سعر المركزي والسعر في السوق السوداء وهذا أيضاً يؤدي إلى ركود السوق العقارية.

ويرى الخبير يوسف أن الاستثمار في العقار اليوم غير متاح وغير مجدي، وأن السعر ليس مرتبط بتكاليف الإنتاج لدرجة كبيرة إنما هو مرتبط بالمنطقة التي يوجد فيها العقار، فعقار ضمن منطقة المالكي يتضاعف سعره 30- 40 ضعفاً عن عقار في منطقة المزة 86 المخالفات، بينما ارتفاع تكاليف الإنتاج يرفع سعر العقار بشكل بسيط وبنسبة لا تتجاوز 0.25%.

ويظهر تأثير تكاليف الإنتاج بوضوح عند المتعهدين الذين يلجؤون إلى البيع على الخريطة، فالمتعهد غير قادر على تحمل تكاليف البناء وحدة، لذا يلجأ للبيع على الخريطة، ويكون غير قادر على تحديد سعر، لأن الأسعار ترتفع بشكل متواصل وبالتالي يتوقف عن الإنتاج.

وصدر القانون 15 لـ2021 في نهاية آذار (مارس) 2021، القاضي باستيفاء ضريبة بيوع العقارات، وضريبة إيجارها وفق القيمة الرائجة للعقارات التي تحددها “وزارة المالية السورية”، بعدما كانت الضريبة تُستوفى بناءاً على أسعار العقارات المُقيّمة منذ عام 1986.

وخفّض القانون الجديد الذي بدأ تطبيقه يوم 3 أيار (مايو) 2021، ضريبة بيع العقارات السكنية إلى 1% من القيمة الرائجة، بعد أن كانت 25% من القيمة المالية للعقارات المقيّمة بدءاً من 1985 وما قبل، ونحو 15% من القيمة المالية للعقارات المقيمة بدءاً من 1986.

وأكدت مصادر في السوق العقارية أن القانون تسبب بتراجع إيرادات المالية نتيجة انخفاض عمليات البيع والشراء 70%، ولاحت مشكلات أخرى نتيجة تخمين بعض العقارات بأكثر من قيمتها الرائجة، وعدم السماح للمكلّف بالاعتراض على الضريبة إلا بعد تسديدها.

وتُفرض ضريبة البيوع العقارية على العقارات المباعة مهما كانت صفة العقار المباع، ولا يمكن تسجيل عملية البيع في المصالح العقارية قبل تسديد الضرائب المترتبة على البيع، والحصول على براءة ذمة من الدوائر المالية.

وحدّد المصرف المركزي يوم 25 آذار الماضي، موعداً لبدء العمل بالقرار الجديد بخصوص رفع نسبة التحويل المصرفي لعمليات البيوع العقارية إلى 15%، مؤكداً أن العمل حالياً وفقاً للنسب القديمة، بشرط الحصول على قيد مالي مدون عليه ما يعادل القيمة الرائجة للوحدة العقارية، مع مراعاة إذا كانت هذه الوحدة تشمل كامل العقار أو جزءاً منه، ثم يتم تقديم القيد المالي للمصرف للحصول على الإشعار المصرفي الخاص ببيع العقار.

ونصّ القرار الأخير رقم 7 لعام 2022، الخاص بنسب التحويل عبر المصارف من قيم البيوع، على زيادة نسبة التسديد في المصارف للبيوع العقارية بنحو 15% من النسبة الرائجة (حسب القانون 15 لعام 2021)، وتضمّن القرار أيضاً تشريح حوالات عمليات بيع السيارات لفئات حسب سنة الصنع، بعد أن كان المبلغ محدداً بـ5 ملايين ليرة سورية.

اقرأ أيضا: الإعلان عن نسب التضخم في سوريا لعام 2021